'Wonen in eigen streek' goedgekeurd door het Vlaams Parlement

Gemeenten met hoge vastgoedprijzen kunnen binnenkort kavels of woningen reserveren voor mensen die een band hebben met de gemeente. Het Vlaams Parlement keurde het decreet ‘Wonen in eigen streek’ (WIES) vorige week goed. Voor de opstart is er wel nog een uitvoeringsbesluit vereist. De Vlaamse regering moet nog een lijst opstellen van gemeenten waarin het systeem gebruikt kan worden. Niet-onbelangrijk: minister Ben Weyts (bevoegd voor de Vlaamse Rand) zegt dat hij een juridische betwisting verwacht ‘vanuit Franstalige hoek’. Wat dat concreet inhoudt, is nog een vraagteken.

Essentie van het nieuwe systeem “Wonen in eigen streek' schuilt in de mogelijkheid voor de gemeente om een overdrachtsvoorwaarde op te leggen. Concreet: de verplichting om te verkopen aan een WIES-koper. Die verplichting kan worden opgelegd bij verkoop maar ook bij verhuur voor meer dan negen jaar, bij de inbreng van een onroerend goed in een vennootschap en bij de vestiging en de overdracht van een recht van erfpacht of opstal of elke andere eigendomsoverdracht ten bezwarende titel.

Een WIES-koper is een meerderjarige persoon die aan de volgende voorwaarden voldoet:

• De koper moet tijdens een periode van tien jaar voorafgaand aan de datum van de overdracht ten minste vijf jaar onafgebroken ingeschreven zijn geweest in de bevolkingsregisters/vreemdelingenregister/… van de WIES-gemeente of in de aangrenzende gemeenten binnen het Vlaams Gewest

• Het inkomen mag niet hoger liggen dan een bepaalde grenswaarde (de Vlaamse regering zal deze nader bepalen - Minister Diependaele spreekt alvast van een grens van €45.000 voor een alleenstaande en €70.000 voor een koppel)

• De koper zal geen ander vastgoed in bezit mogen hebben

De laatste twee voorwaarden gelden ook voor de echtgenoot, de wettelijke samenwonende partner of de feitelijke samenwonende partner van de WIES-koper, als die mee in de woning intrekken.

De WIES-gemeente kan bij gemeentelijk reglement strengere voorwaarden opleggen. De gemeente zal een lijst moeten bijhouden van kandidaat-kopers die onder het systeem van "Wonen in eigen streek' willen aankopen en die zich daarvoor inschrijven op deze lijst.

 

Projecten waarop WIES van toepassing zou zijn

In de gemeenten die opteren voor WIES, kunnen overdrachtsvoorwaarden gelden voor de volgende gronden en de daarop opgerichte woningen:

• nieuwe verkavelingen die ten minste vijf loten bevatten (bestemd voor woningbouw)

• nieuwe groepswoningbouwprojecten en nieuwe appartementsgebouwen die ten minste vijf woongelegenheden omvatten

Er wordt een antimisbruikbepaling ingeschreven tegen oneigenlijke opsplitsingen van projecten.

Lopende projecten zijn vrijgesteld. De verplichting om aan een WIES-koper te verkopen geldt slechts voor projecten waarvoor de omgevingsvergunning is aangevraagd (verkavelingsvergunning – stedenbouwkundige vergunning) nadat de gemeente een WIES-reglement heeft goedgekeurd. Het gemeentelijk reglement moet nader definiëren hoe breed de WIES-regeling toegepast zal worden.

Wie een WIES-grond of WIES-woning wil verkopen moet de gemeente aanschrijven via beveiligde zending (aangetekend of afgifte tegen ontvangstbewijs). De gemeente duidt dan één of twee kopers aan op basis van de lijst die ze bijhoudt. Als er na 9 maanden na de beveiligde zending geen WIES-koper is, vervalt de regeling en mag er vrij verkocht worden.

Binnen deze projecten zal de overdrachtsvoorwaarde gelden voor:

• minimaal 40% en maximaal 60% voor ‘publieke gronden’ van het te verwezenlijken aanbod aan woningen, verminderd met het percentage voor de verwezenlijking van een sociaal of geconventioneerd woonaanbod
• minimaal 20% en maximaal 40% voor ‘private gronden’, verminderd met het percentage voor de verwezenlijking van een sociaal of geconventioneerd woonaanbod
   

Financiële tussenkomst door de gemeente

Een verplichte WIES-overdracht aan een WIES-koper gebeurt met een financiële tussenkomst van de gemeente. De gemeente betaalt minimaal 50% van de schattingsprijs van de grondaandelen. Het bedrag van de tussenkomst wordt betaald aan de notaris voor plaatsing op een geblokkeerde rekening. De som wordt vrijgegeven ten voordele van de verkoper bij het verlijden van de akte en maakt deel uit van de aankoopprijs die de WIES-koper betaalt.

Voor de verkoper/ontwikkelaar betekent dit dus dat het belang van het schattingsverslag gigantisch toeneemt. Het schattingsverslag mag enkel worden opgemaakt door een landmeter-expert, de landcommissie of de Vlaamse Belastingdienst. De gemeente duidt de schatter aan en draagt de kosten voor de schatting.

 

Bewoningsplicht

De WIES-koper heeft vervolgens de plicht om binnen het jaar in de woning in te trekken (5 jaar in geval van grond) en om het aangekochte goed gedurende 20 jaar zelf te bewonen. Als daar niet aan wordt voldaan en de WIES-koper bijvoorbeeld het appartement, de woning, … gedurende deze 20 jaar verkoopt, dan zal hij de financiële tussenkomst moeten terugbetalen aan de gemeente.

 

Extra recht van voorkoop

De gemeente verwerft ook een recht van voorkoop op de WIES-woning. Een extra recht van voorkoop dus waarover vastgoedprofessionals kandidaat-kopers zullen moeten informeren. Het recht van voorkoop geldt niet als de WIES-woning of WIES-grond wordt verkocht aan een andere WIES-koper.

De WIES-koper heeft de optie om de financiële tussenkomst van de gemeente vervroegd terug te betalen, waardoor het recht van voorkoop ook vervalt.

 

Nietigheidssanctie

Elke verkoop die in strijd zou doorgaan met het decreet "Wonen in eigen streek' is nietig. Elke belanghebbende kan die nietigheid vorderen.

 

Lijst van WIES-gemeenten

Niet alle gemeenten hebben de mogelijkheid om in het systeem in te stappen. Die optie bestaat enkel voor de gemeenten die voorkomen op een lijst die de Vlaamse regering nog zal vaststellen. Zij doet dat voor de gemeenten met de hoogste vastgoedprijzen. Het zou gaan om een lijst met een 90-tal gemeenten.

Pas als de lijst met gemeenten is vastgesteld kunnen die starten aan de goedkeuring van lokale reglementen. Als die er zijn, worden de beperkingen zoals in dit artikel beschreven van toepassing. Er zijn dus nog wel enkele stappen nodig.

Bron: CIB