Blog

 

Wat is er nieuw in 2019?

 

We zijn ondertussen een maand ver in 2019. Wat staat er ons te wachten in het komende jaar op gebied van vastgoed? Wat wijzigt er als je een huis (ver)koopt of (ver)huurt? We zetten enkele belangrijke zaken op een rijtje.

 

Het nieuwe huurdecreet

 

In onze vorige blog (zie hieronder) vind je alle details over de nieuwe huurwet. Hierbij alvast nog even de hoofdpunten:

  • De huurwaarborg gaat van twee naar drie maanden.

  • Huurcontracten van korte duur of maximaal 3 jaar kan je nu vroegtijdig opzeggen.

  • Er zijn aangepaste regels rond medehuur, bijvoorbeeld bij scheidingen of nieuwe samenwonende partners.

  • Een indexering van de huurprijs is enkel nog mogelijk als de verhuurder energiebesparende investeringen uitvoert.

  • Een verhuurder kan na de eerste 3 jaar de huurovereenkomst verbreken als hij of zij de woning wil renoveren of verbouwen.

 

EPC in een nieuw jasje

Het EPC of energie-prestatiecertificaat biedt kopers en huurders een overzicht van de energieprestaties van een woning. Het toont m.a.w. aan hoe energiezuinig een gebouw is. 10 jaar na zijn introductie krijgt dit verplichte document een grondige make-over. Het wordt visueler en de woning krijgt een label. Bovendien worden energiebesparende aanbevelingen duidelijker geformuleerd. Dankzij deze update zie je in welke mate een woning al voldoet aan de lange termijndoelstelling van de overheid: energiezuinige woningen tegen 2050.

Beschik je als verkoper of verhuurder nog over een ‘oud’ maar geldig EPC? Dan is dat geen probleem, want een EPC blijft tien jaar geldig.

Weet je graag meer over het vernieuwde EPC? Bekijk deze handige video: https://www.youtube.com/watch?v=8m15TyOkWaM

 

De wet op mede-eigendom of appartementswet

Het beheer van gemeenschappelijke delen in een appartementsblok kan soms onderlinge discussies meebrengen tussen de mede-eigenaars. Om het samenleven en/of beheer in betere banen te leiden, werd de wet op gedwongen mede-eigendom ingevoerd.

Een greep uit de nieuwe bepalingen van deze appartementswet:

 

 

  • De betaler beslist! Enkel eigenaars die meebetalen, stemmen mee over de betreffende kost of reparatie. Een reservefonds wordt verplicht.
  • Ook het bedrag daarvan wordt vastgelegd.
  • Er kan vlotter beslist worden. Werken aan de gemene delen en aanpassingen van de statuten kunnen beslist worden met een twee-derde meerderheid i.p.v. een drie-vierde meerderheid. Op deze manier kunnen noodzakelijke werken aan het gebouw minder gemakkelijk geblokkeerd worden door mede-eigenaars. 
  • Een mede-eigenaar kan zelf beslissen om werken uit te voeren aan leidingen van de gemene delen. Een voorbeeld is het installeren van een laadpaal voor een wagen.

  • De vrederechter is voortaan bevoegd voor alle geschillen rond mede-eigendom.

  • De syndicus kan gemakkelijker optreden bij wanbetaling. Hij heeft niet langer de goedkeuring nodig van de algemene vergadering om een dagvaarding te sturen of om via een incassobureau te gaan.

 

Aangepaste energiepremies

Een aantal premies wordt aangepast. We sommen enkele voorbeelden op:

 

  • De aangekondigde daling van de zonneboilerpremie gaat niet door. De premie blijft dezelfde als in 2018.

  • Je dak, vloeren, buitenmuren, spouwmuren of beglazing isoleren? Dan maak je aanspraak op een premie. De dakisolatiepremie zakt weliswaar van 6 naar 4 euro/m2 als je met een aannemer werkt en van 3 naar 2 euro/m2 als je zelf de werken uitvoert. Voor isolerende beglazing verstrengt de norm van 1,1-glas naar 1,0-glas.

  • De premie voor een zonneboiler kan je vanaf nu om de 15 jaar aanvragen. De premie voor een warmtepomp om de 10 jaar. Voorheen kon je deze premies slechts eenmalig aanvragen.

  • Er komt bovendien een premie van 400 euro voor het plaatsen van een nieuwe warmtepompboiler. Ook die kan je om de 10 jaar aanvragen.

  • Als je binnen de vijf jaar drie investeringen doet, dan kan je een zogenaamde totaalrenovatiebonus aanvragen. Voor de investeringen kan je kiezen uit dak-, vloer-, muurisolatie, isolerende beglazing, een ventilatiesysteem, een zonneboiler of warmtepomp. Deze totaalrenovatiebonus dient als extra bonus bovenop andere individuele premies.

 

Een vooruitblik …

Betonstop

In de toekomst zullen we in Vlaanderen enkel nog woningen mogen bouwen op gronden waarop al gebouwd is of percelen die verhard zijn. De zogenaamde betonstop gebeurt geleidelijk aan. Vandaag wordt er in Vlaanderen 6 à 7 hectare per dag bebouwd. Vanaf 2025 wordt dat beperkt tot 3 hectare. Vanaf 2040 komt er dan een volledige stop.

Zonnedelen

Zonnedelen is verder aan een opmars bezig. Wie mee investeert in zonnepanelen van een bedrijf, stad of vereniging, ziet dit verrekend op zijn of haar individuele energiefactuur.

Het nieuwe erfrecht

Sinds 1 september 2018 geldt het nieuwe erfrecht. En dat heeft (financiële) gevolgen voor successieplanningen met vastgoed. In het oude systeem werd de waarde van roerende goederen bepaald op de dag van de schenking en voor onroerende goederen op de dag van het overlijden van de ouder. Nu wordt er geen onderscheid meer gemaakt tussen het schenken van geld en een schenking van vastgoed. In het nieuwe erfrecht geldt zowel voor roerende als voor onroerende goederen de waarde op de dag van de schenking, geïndexeerd tot de dag van overlijden.

De woningpas

Als je een woning (ver)koopt, (ver)huurt of (ver)bouwt, dan komt daar heel wat papierwerk aan te pas. Met de woningpas wordt het makkelijker. De woningpas is een gratis digitaal paspoort dat alle attesten en info over de woning bundelt. Je kan een woningpas heel eenvoudig inkijken op https://woningpas.vlaanderen.be.

  

Vragen over de nieuwigheden in 2019?

Praat met je vertrouwde vastgoedmakelaar Immobiliën Crevits om je voor te bereiden op het (ver)kopen of (ver)huren van een woning. Contacteer ons.

 

 

 

Huren of verhuren in 2019: wat verandert er?

 

De nieuwe huurwetgeving

Onze woninghuurwet: ze heeft al een heel parcours van wijzigingen en toevoegingen achter de rug. Op 1 september zou de nieuwe huurwetgeving intreden, die meer aangepast wordt aan nieuwe samenlevingsvormen, energiezuiniger wonen en de hedendaagse maatschappij in het algemeen. Die aanpassing is weliswaar uitgesteld tot 1 januari 2019. Een overzicht van de voornaamste nieuwe regels die gelden voor alle huurcontracten vanaf volgend jaar.

De huurwaarborg van twee naar drie maanden

Met deze maatregel wil men tegemoet komen aan zowel huurder als verhuurder. Enerzijds moet de verhoging het risico op huurschade of wanbetaling voor de verhuurder reduceren en een vorm van zekerheid van betaling bieden. Anderzijds wil men voor huurders een zogenaamde huurwaarborglening invoeren. Hiermee kunnen vooral minder gegoede huurders het bedrag van de huurwaarborg renteloos lenen om aan de wettelijke verplichting te voldoen.

Net over de huurwaarborglening is er vandaag nog geen besluit, wat de reden is voor het uitstellen van de huurwet van september 2018 naar januari 2019.

Nieuwe opzegmodaliteiten

Huurovereenkomsten van 9 jaar blijven de regel. Alleen kan je nu ook huurcontracten van korte duur of maximaal 3 jaar vroegtijdig opzeggen, wat vroeger niet kon. Voorwaarden zijn een opzegtermijn van 3 maanden en een opzegvergoeding die varieert in functie van het tijdstip van opzegging. Eigenlijk wordt hier ingespeeld op het feit dat meer dan de helft van de huurcontracten vandaag van korte duur zijn.

Aangepaste regels bij medehuur

Er zijn nieuwe bepalingen voorzien rond medehuur, bijvoorbeeld bij scheidingen of nieuwe samenwonende partners.

Gehuwden of wettelijk samenwonenden kunnen bij een scheiding zelf beslissen wie de huurovereenkomst overneemt. Bij geschillen zal de rechtbank beslissen.

Als feitelijk samenwonenden uit elkaar gaan, zal de vertrekker “ten persoonlijke titel” de huurovereenkomst kunnen opzeggen. Alleen moet die persoon zelf een nieuwe medehuurder vinden én moet de nieuwe huurder goedgekeurd worden door de verhuurder. Is dat niet het geval, dan kan de vertrekkende partij nog 6 maanden aangesproken worden voor achterstallige huurgelden.

Energiebesparende maatregelen en renovatie

Indexering van de huurprijs zal enkel nog mogelijk zijn als de verhuurder energiebesparende investeringen uitvoert. Die maatregel zal energiezuiniger woningen stimuleren.

De opzeggingsmogelijkheid bedoeld voor renovatie- of verbouwingswerken wordt dan weer soepelder. Zo kan een verhuurder na de eerste 3 jaar de huurovereenkomst verbreken als hij of zij de woning wil renoveren.

Verantwoordelijkheden voor de huurder

Gebruikskosten, zoals kosten voor een lift of onderhoud van gemeenschappelijke delen zijn ten koste van de huurder. Ook kleine herstellingen voor schade die je als huurder zelf veroorzaakt zijn op kosten van de huurder. Dat was al het geval. Alleen waren de oude regels voor interpretatie vatbaar. De nieuwe huurwet bevat concretere richtlijnen.

Vragen over de nieuwe woninghuurwet?

Praat met je vertrouwde vastgoedmakelaar Immobiliën Crevits om je voor te bereiden op het huren of verhuren van een woning. Contacteer ons.

 

 

 

 

Het overbruggingskrediet: een financiële brug tussen twee woningen.

Je oog laten vallen op een nieuwe woonst of een lapje grond? Maar is je oude huis nog niet verkocht? Een klassieke situatie is het wel. En het is logisch om de overwaarde van je‘oude’ huis te gebruiken voor je nieuwe thuis. Als je daar dan nog even moet op wachten, is een overbruggingskrediet een interessante oplossing.

 

Wat is een overbruggingskrediet?

Je bank schiet tijdelijk het kapitaal voor dat je zal ontvangen bij een definitieve verkoop van je oorspronkelijke huis of appartement. Je overbrugt hiermee als het ware de periode tussen verkoop en aankoop of bouw van je nieuwe woning. De voorwaarden, tarieven en de looptijd van zo’n overbruggingskrediet variëren van bank tot bank.

 

Financiële ademruimte

Een overbruggingskrediet vertaalt zich vooral in flexibiliteit. Je kan je droomhuis of appartement aankopen. Ondertussen kan je wachten met de verkoop van je woning tot je een mooi bod krijgt. Tijdens de looptijd van het overbruggingskrediet hoef je geen kapitaal af te lossen. Je gebruikt het bedrag op het moment dat je zelf wenst. Koop je een bestaande woning? Dan neem je het geld in één keer op. Bij bouwprojecten kan je het geld in meerdere keren opnemen. Er is bovendien geen tussenkomst van een notaris nodig.

 

De looptijd van een overbruggingskrediet

De meest gangbare termijnen variëren van enkele maanden tot 3 jaar. Gemiddeld stelt de bank een maximum looptijd in van 2 jaar, maar dat is afhankelijk van bank tot bank.

 

Maximum leenbedrag

Een bank zal je quasi nooit de volledige verkoopwaarde voorschieten die je in gedachten hebt bij de verkoop van je woning. Meestal bouwt de bank een veiligheidsmarge in waarbij het overbruggingskrediet 80% is van deze waarde. Je bent uiteraard altijd vrij om hierover te onderhandelen, op basis van je persoonlijke situatie. 

 

Je betaalt geen kapitaal, maar rente

Het typerende aan een overbruggingskrediet is dat je enkel intresten betaalt tijdens de looptijd ervan. Je hoeft met andere woorden geen kapitaal af te lossen. Het ontleende kapitaal zelf betaal je pas aan het einde van de looptijd terug. Meestal werken banken met een vaste rentevoet. Uitzonderlijk wordt ook een variabele rentevoet gehanteerd. Afhankelijk van de voorwaarden van je bank betaal je de intresten per maand, per kwartaal of in één keer op het einde van de looptijd.

 

Voorwaarden en risico’s

Je bank zal een garantie inbouwen dat ze hun geld terugzien. Daarom zijn er telkens voorwaarden verbonden aan het afsluiten van een overbruggingskrediet. En wat als niet alles verloopt zoals gepland?

  • Is je woning niet tijdig verkocht tegen het einde van het overbruggingskrediet? Dan kan je een verlenging aangaan bij je bank. Maar pas op: verlengen is niet goedkoop!
  • Kan je niet terugbetalen op het einde van de termijn, om welke reden ook, dan kan de bank vergoedingen en kosten aanrekenen. Ook kan het overbruggingskrediet omgezet worden in een klassieke hypotheeklening.
  • Verkoop je je huis, maar aan een lagere prijs dan verwacht? Dan kan het resterende bedrag van het overbruggingskrediet omgezet worden naar een hypothecaire lening of kan je het laten opnemen in je bestaande lening.

 

 Bereid je goed voor als je een overbruggingskrediet wil afsluiten!

We geven je graag nog enkele tips mee. Hou er rekening mee dat een overbruggingskrediet geen recht geeft op belastingsvoordeel. Schat je koopkracht goed in. Want naast een overbruggingskrediet en hypothecaire lening, hou je best ook rekening met onverwachte kosten, inrichting, meubels, e.d. Vergelijk banken waarmee je wil samenwerken. Dossierkosten of andere kosten verschillen van bank tot bank.

 

Vragen over het overbruggingskrediet?

Praat met je vertrouwde vastgoedmakelaar Immobiliën Crevits om je voor te bereiden op de verkoop of aankoop van een woning. Contacteer ons.

 

 

 

Herstellingen aan een huurwoning: wie betaalt de rekening?

Stel, je huurt of verhuurt een woning en er duikt een probleem op: de kraan lekt, er is een tegel losgekomen of veel ingrijpender, het dak moet worden hersteld. Wie moet dan de kosten van de herstelling voor zijn rekening nemen? De huurder of de verhuurder?

Als verhuurder moet je alle herstellingen uitvoeren die te maken hebben met de structuur van het gebouw, de ruwbouw en de uitrustingen die noodzakelijk zijn om de woning te kunnen gebruiken. Het herstellen van het dak bijvoorbeeld is dus voor rekening van de verhuurder. Bovendien sta je als verhuurder ook in voor het uitvoeren van herstellingen die te wijten zijn aan ouderdom of overmacht.

Huurdersherstellingen

De huurder van zijn kant is dan weer verplicht om de zogenaamde huurdersherstellingen uit te voeren. Het gaat hier dan om minder grote, vaak voorkomende herstellingen die ontstaan door het gebruik van de woning. Het herstellen van een losgekomen tegel of een lekkende kraan zal door de huurder moeten gebeuren. De huurder is bovendien verplicht om herstellingen uit te voeren die te wijten zijn aan zijn eigen fout.

Van deze wettelijke regeling kan in geval van woninghuur niet worden afgeweken. Indien er een probleem opduikt, dan doe je er als huurder wel goed aan om de verhuurder zo snel mogelijk op de hoogte te brengen. Zo kan de verhuurder onmiddellijk ingrijpen en de schade beperken. Doe je dat niet, dan kan de verhuurder strikt gezien een vergoeding eisen voor de bijkomende schade die hierdoor is ontstaan.

 

Vakantiewoning of tweede verblijf kopen: waar let je best op?

Je bent deze zomer op reis op je favoriete vakantiebestemming. Je passeert een huis dat te koop staat, het vakantiehuis van je dromen! Een chalet in de Provence, een strandhuisje in de Caraïben, een appartement in Spanje of aan de Belgische kust: je wil het kopen zodat je jaarlijks met je gezin kan terugkomen. Of je koopt het als investering om te verhuren.

We willen je zeker niet afschrikken of betuttelend overkomen, want je leeft maar één keer. Dus, als je kan, ga ervoor! Maar wat zijn de valkuilen? Zitten er addertjes onder het gras?

Ons eerste advies: beslis niet te impulsief!

Je bent in volle vakantiestemming, dus ga niet te snel te werk. Laat er indien mogelijk thuis nog wat tijd over gaan om naar de bank te gaan, om te bekijken of je je vakantiehuis wel kan veroorloven. Plan meerdere bezoekjes in zodat je de staat van het huis kan checken en dubbelchecken. Let op voor (te) lage prijzen: meestal staan die gelijk met gebreken.

Vergunningen, attesten en lokale wetgeving.

De vergunningen of attesten die je moet voorleggen, lopen ongeveer gelijk met België. Uiteraard zijn ze afhankelijk van land tot land én kunnen ze zelfs veel uitgebreider zijn. We zetten er alvast een aantal op een rijtje:  

  • Bodemattest: dat bevat cruciale informatie over de grond. Want wat als achteraf blijkt dat de grond vervuild is?

  • Kadastraal uittreksel: hoe is de woning of het appartement kadastraal gekend?

  • Stedenbouwkundig uittreksel: is het pand wel vergund en/of is het beschermd?

  • EPC of energieprestatiecertificaat: dat geeft je een idee over de energiezuinigheid.

  • Keuringsbewijs van de elektrische installatie: is deze wel gekeurd? En zo niet, welke kosten moet ik inschatten?

  • Watertoets: ligt de woning in een overstromingsgebied of niet?

  • Administratieve documenten ter plaatse zijn uiteraard in de taal van het land. Laat ze zeker vertalen en/of nalezen zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Een verkoopovereenkomst moet immers gesloten worden in de officiële taal van het land. Zo niet, kan die nietig verklaard worden. Dat is in België niet anders.

    Bekijk heel nauwkeurig de wetgeving ter plaatse. Hoe zit die in elkaar qua lokale belastingen, gemeentebelastingen, enzovoort? In sommige landen mag je bijvoorbeeld je geld niet terug uit het land meenemen als je na een tijd de vakantiewoning opnieuw verkoopt.

    Informeer je goed naar de aankoopprocedure en de aankoopkosten, want die kunnen heel sterk uiteenlopen.

    Een vakantiewoning om te verhuren: enkele tips.

    Probeer nooit volledig afhankelijk te zijn van verhuur om je huis te bekostigen. En controleer of je eigenlijk wel mag verhuren. Ook check je best de lokale wetgeving voor belastingen op extra inkomsten. Verhuren brengt formaliteiten mee: plaatsbeschrijving, huurcontract, huurwaarborg, registratie, … We raden je aan om die door een lokaal vertrouwenspersoon te laten opmaken. Promoot je vakantiewoning via erkende makelaars en websites. Schenk wel de nodige aandacht aan de commissies die gevraagd worden.

    Extra kosten om in rekening te brengen. 

  • Ben je van plan om vaak naar je buitenverblijf te reizen, hou rekening met transportkosten, vliegtickets, péages, vignetten, enzovoort.

  • Koop je een chalet in een vakantiepark? Die rekenen vaak extra kosten voor het onderhoud van gemene delen, zoals paden, zwembad, grasperkjes, …

  • Laat je ook beschermen met de nodige verzekeringen tegen lokale, extreme weersomstandigheden en inbraak.

  • Is je tweede verblijf aan vernieuwing toe of wil je een stuk bijbouwen? Check op voorhand de kosten van lokale aannemers, die kunnen anders zijn dan hier.

  • Hou rekening met valutaverschillen in landen waar geen Euro’s gelden.

    Dan rest er ons verder niets meer dan je een fantastische vakantie te wensen. Als je je droomvakantiehuis vindt én je houdt onze tips een beetje in gedachten, dan kan je er alleen maar leuke tijden in beleven! Heb je alsnog vragen of hulp nodig, we staan steeds klaar met een woordje advies.

    Geert, Gilles, Annouschka en Nicolas,

    Het Team van Immobiliën Crevits

     

    PS: Wij laden onze batterijen ook even op tijdens onze verlofperiode van 17 t.e.m. 30 juli. Vanaf augustus staan we terug paraat!