Nieuws

14-01-2019

Dit verandert er in 2019

2018 stond bol van wijzigingen aan het vastgoedrecht. Ook dit jaar komen er heel wat belangrijke veranderingen op ons af. Een overzicht.

Vlaams Woninghuurdecreet
Op 1 januari 2019 is het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet in werking getreden. Naast regels rond de huur voor hoofdverblijfplaatsen, bevat het nieuw decreet bepalingen voor studentenverhuur en medehuur. Specifiek voor de hoofdverblijfplaatsen worden een aantal belangrijke nieuwigheden geïntroduceerd.

  • Vroegtijdige beëindiging

Voor de huurder wordt het nu mogelijk om de huurovereenkomst van korte duur vroegtijdig te beëindigen, mits een opzegtermijn van drie maanden. De opzegvergoeding bedraagt anderhalve maand, een maand of een halve maand huur, naargelang de huurovereenkomst een einde neemt tijdens het eerste, tweede of derde jaar.

  • Sanctie bij niet-registratie uitgebreid

De sanctie bij niet-registratie van de woninghuurovereenkomst wordt uitgebreid naar huurovereenkomsten van korte duur. Voortaan zal de huurder de huurovereenkomst van korte duur dus kunnen beëindigen zonder opzegtermijn of opzegvergoeding. De huurder moet de verhuurder wel minstens op de hoogte brengen van zijn opzeg, die bovendien pas begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand, die volgt op deze waarin de opzeg werd gegeven.

  • Opzegmodaliteiten standaard huurovereenkomst

Aan de opzegmodaliteiten van de standaard huurovereenkomst voor negen jaar wordt licht gesleuteld. Zo verloopt de mogelijkheid tot opzeg voor renovatiewerken soepeler en zal de opzeg ten gunste van sommige, decretaal bepaalde afstammelingen niet kunnen verstrijken voor de eerste driejarige periode.

  • Huurherstellingen

Er is meer duidelijkheid rond welke herstellingen nu ten laste van huurder en verhuurder vallen. Dit door middel van de inbouw van een algemeen verdelingsprincipe en het voorzien van een niet-limitatieve lijst van huurdersherstellingen.

  • Kosten en lasten

Ook voor wat de kosten en lasten betreft, is er een algemeen verdelingsprincipe en een niet-limitatieve lijst voorzien.

  • Regeling huurwaarborg

Het maximale bedrag van de geldelijke huurwaarborg wordt opgetrokken van twee naar drie maanden huur. De bankwaarborg wordt afgeschaft. In plaats daarvan zal er een nieuw stelsel van huurwaarborgleningen komen. De persoonlijke borgstelling wordt bovendien nader gereguleerd. Ook is er sprake van een specifieke verjaringstermijn voor de vorderingen tot vrijgave van de huurwaarborg.

  • Uittredende plaatsbeschrijving

Voor het eerst komt er een regeling voor de opmaak van een uittredende plaatsbeschrijving.

  • Overlijden van de huurder

Om tegemoet te komen aan de problematiek van het overlijden van de huurder geldt weldra het principe van automatische ontbinding, behalve wanneer de erfgenamen binnen een bepaalde termijn verklaren dat zij de huurovereenkomst willen verderzetten.

  • Medehuur

Het woninghuurrecht bevat een nieuw hoofdstuk rond medehuur. Daarin staan specifieke bepalingen voor echtgenoten, wettelijk samenwonenden en feitelijk samenwonende partners. Deze bepalingen regelen de onderlinge verhoudingen tussen huurder(s) en verhuurder en voorzien tevens regels rond de hoofdelijke gehoudenheid van de vertrekkende medehuurder na beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning, dan wel na opzeg door één van de feitelijke medehuurders.

  • Studentenhuur

 Ook voor de studentenhuurovereenkomst worden eigen regels ingevoerd.

Optioneel BTW-stelsel professionele verhuur
Ook nieuw sinds 1 januari 2019 is het nieuw optioneel BTW-stelsel voor de professionele verhuur. Hierdoor krijgen verhuurders-bouwheren de optie om BTW aan te rekenen op de huurgelden. Groot voordeel voor de verhuurder is dat de BTW, die werd betaald op de oprichtingskosten, meteen en integraal kan worden afgetrokken.

Aan het optioneel stelsel zijn uiteraard een aantal voorwaarden verbonden. Daarnaast wordt het BTW-stelsel voor opslagruimten gewijzigd. De definitie van de terbeschikkingstelling van bergruimten is veel ruimer dan voorheen, waardoor veel meer verhuringen van logistiek vastgoed aan BTW onderworpen zullen zijn. Bovendien zullen kortdurende verhuringen, voor maximaal zes maanden, zoals de verhuring van congres- of -vergaderruimten, sinds 1 januari 2019  in de regel ook aan BTW onderworpen zijn (met uitzondering van een aantal gevallen, waar de BTW- vrijstelling blijft gelden).

Hervormde wet op de mede-eigendom
Ook de hervormde wet op de mede-eigendom zorgt sinds de jaarwisseling voor een aantal belangrijke wijzigingen op het werkveld.

  • Versoepeling gekwalificeerde meerderheden

Er komt een versoepeling van de gekwalificeerde meerderheden. Beslissingen over statutenwijzigingen en beslissingen over werken zal men voortaan kunnen nemen met een twee derde meerderheid. Voor beslissingen over wettelijk opgelegde werken en werken tot behoud van het goed, geldt dan weer een volstrekte meerderheid. Over de afbraak en volledige heropbouw van het goed, zal men kunnen beslissen met een twee derde meerderheid. Is de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig, dan kan met een meerderheid van vier vijfde worden beslist over de afbraak of volledige heropbouw. Schrijft de wet eenparigheid voor, maar wordt deze niet bereikt, dan zal men een nieuwe algemene vergadering kunnen bijeenroepen. Daar zal de beslissing kunnen worden genomen bij eenparigheid van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars.

  • Voorlopig bewindvoerder

Om te voorkomen dat het besluitvormingsproces wordt geblokkeerd, zal er een voorlopig bewindvoerder kunnen worden aangesteld, die zich in de plaats zal kunnen stellen van de algemene vergadering.

  • Reglement van interne orde

Naast een versoepeling van de meerderheden wordt het reglement van mede-eigendom afgeslankt door diverse bepalingen uit het reglement te verplaatsen naar het reglement van interne orde. Elke vereniging van mede-eigenaars zal bovendien over een reglement van inwendige orde moeten beschikken.

  • Verplicht reservekapitaal

Er komt een verplicht reservekapitaal, waarvan evenwel kan worden afgeweken met een vier vijfde meerderheid. Voor de invordering van bijdragen in de lasten, zal de syndicus zich voortaan kunnen beroepen op de hoofdelijkheid tussen de blote eigenaar en de vruchtgebruiker.

  • VME als bevoorrecht schuldeiser

De vereniging van mede-eigenaars krijgt bovendien een voorrecht, om de syndicus een bijkomend instrument te geven tegen wanbetaling. Bovendien zal de syndicus geen machtiging van de algemene vergadering meer nodig hebben om een vordering in rechte op te starten.

  • Betaler beslist

Met de nieuwe wet op de mede-eigendom zet men een eerste stap naar het ‘betaler beslist- principe’, waarbij in principe enkel die mede-eigenaars, die bijdragen in de lasten van een gemeenschappelijk deel, zullen deelnemen aan de stemming, naar evenredigheid van hun respectievelijke bijdrage in de lasten.

  • Verantwoordelijkheid mede-eigenaars verscherpt

De verantwoordelijkheden van mede-eigenaars worden verscherpt. Verhuurt een mede-eigenaar zijn appartement, dan is het zijn verantwoordelijkheid om de huurder in kennis te stellen van de beslissingen van de algemene vergadering. Mits voorafgaande schriftelijke kennisgeving, zal iedere mede-eigenaar zich bovendien kunnen laten bijstaan op de algemene vergadering door één persoon, zonder dat die de vergadering mag monopoliseren. De nieuwe wet voorziet bovendien in een cascadesysteem, voor het geval van bijeenroeping van de algemene vergadering, bij gebrek aan een syndicus.

Tot slot wordt ook het recht van de vereniging van mede-eigenaars, om op te treden als eiser of als verweerder verduidelijkt.

Woningpas
Ook de introductie van een eerste ‘light-versie’ van de woningpas behoort tot een van de nieuwigheden. Op termijn wil men voor alle woningen in Vlaanderen een dergelijke pas in het leven roepen, waarin alle bij de overheid beschikbare informatie over een pand wordt gecentraliseerd. De ‘light-versie’ van de woningpas bevat in eerste instantie de gegevens van het EPC. In de toekomst moet dit instrument verder worden uitgebouwd tot een soort digitale kluis voor allerhande documenten en attesten.

EPC+
Op 1 januari hebben we kennisgemaakt met het EPC+. De belangrijkste wijziging op inhoudelijk vlak is de toevoeging van een label, gaande van A+ (zeer energiezuinig), tot F (zeer energieverslindend). Op deze manier kan de koper of huurder de energieprestaties van een woning beter inschatten en vergelijken met deze van een andere woning. Bovendien worden ook de aanbevelingen op het EPC grondig uitgebreid. Voortaan zal men ook de keuze hebben om in de publiciteit het label, dan wel de energiescore te vermelden. De principiële geldigheidsduur van tien jaar blijft evenwel gelden, waardoor er geen nieuw EPC+ moet worden opgesteld als er een geldig EPC voorhanden is.

Waals Bodemdecreet
Voor Wallonië is de introductie van een nieuw Waals Bodemdecreet op 1 januari vermeldenswaardig. Het nieuwe decreet bepaalt onder meer de feiten, die aanleiding geven tot het verplicht uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek. Daarnaast voorziet het decreet ook een nieuwe informatieplicht voor de overdrager. Die moet verplicht een uittreksel uit de databank, met gegevens rond de bodemtoestand, bezorgen aan de overnemer. De onderhandse en authentieke akte met betrekking tot de overdracht moeten ook een aantal verplichte vermeldingen bevatten.