Nieuws

06-10-2020

Het nieuwe regeerakkoord: wat met vastgoed?

De nieuwe federale Vivaldi-regering is een feit. Kersvers premier Alexander De Croo en zijn collega’s gaan nu aan de slag met de uitvoering van een regeerakkoord van een goede 80 bladzijden. Maar welke maatregelen vermeldt het regeerakkoord rond vastgoed? Dit moet u onthouden.

 

Burgerlijk recht

Een materie die alvast niet expliciet beschreven staat, is mede-eigendom. Dit in tegenstelling tot de afgelopen legislatuur waarin ‘een bijzondere opvolging van de regelgeving inzake mede-eigendom’ werd vooropgesteld. Qua stabiliteit in de regelgeving na de hervorming van 1 januari 2019 is het misschien ook niet slecht dat er voorlopig geen nieuwe grootschalige wijziging in het verschiet lijkt te liggen.

Meer globaal mogen we ons op juridisch vlak wel aan andere hervormingen verwachten. De regering De Croo I neemt zich immers voor om verder te werken aan de hervorming van het Burgerlijk Wetboek. Zeker het afstammingsrecht en de regelgeving inzake wettelijke samenwoning komen daarbij aan bod, omdat deze ‘nog niet aangepast zijn aan de huidige maatschappelijke behoeften’. Voor andere materies, waaronder het verbintenissenrecht, liggen reeds teksten klaar die op zeer korte termijn behandeld kunnen worden.

Belangrijk aandachtspunt: het regeerakkoord stelt dat verder werk wordt gemaakt van de hervorming van het economisch recht in brede zin, vanuit de gedachte dat het nieuwe ondernemingsbegrip ook het aanknopingspunt wordt voor het mededingings- en marktpraktijkenrecht. Bovendien staat elders in het regeerakkoord dat men blijft bouwen aan een goede bescherming van de consument. Rond dit alles zal waakzaamheid geboden zijn met het oog op KB Freya, WER, …

 

BTW: 6%-tarief sloop wederopbouw

De voorgenomen verruiming van het verlaagd BTW-tarief van 6% voor sloop-wederopbouw naar het volledige Belgisch grondgebied is al meermaals in de pers vermeld. Dat dit in het regeerakkoord is opgenomen, is uiteraard bijzonder welkom. Vanuit CIB Vlaanderen pleiten we hier al geruime tijd voor. En het neemt de nood weg om op gewestelijk niveau alternatieve oplossingen te verzinnen, zoals de sloop/heropbouwpremie die we in Vlaanderen sinds kort kennen.

Toch echter drie elementen die tot voorzichtigheid nopen. Het regeerakkoord duidt niet wanneer deze maatregel er zal komen. Mogelijks gebeurt dat vrij snel, om bij te dragen tot economische relance in de bouwsector. Maar het kan evengoed pas deel uitmaken van de laatste begrotingsaanpassingen voor de verkiezingen in 2024. 

Juridische bezorgdheden kunnen mede voor uitstel zorgen. De maatregel moet immers stroken met de Europese regelgeving inzake BTW. Die laat niet veel marge voor verlaagde BTW-tarieven. Het kan wel ‘in het kader van een sociaal beleid’ maar vraag rijst of de Europese instellingen die grond aanvaarden voor een breed gunsttarief inzake sloop-wederopbouw. Het is dan ook geen toeval dat het regeerakkoord de passage ‘in het kader van een sociaal beleid’ expliciet herneemt. 

De echte uitdaging wordt om een wetswijziging te kunnen doorvoeren met akkoord van de Raad van State en de Europese instellingen. Daarvoor zullen de modaliteiten doorslaggevend zijn. Niet voor niets circuleerden er de afgelopen jaren diverse wetsvoorstellen, met telkens andere details. In de pers lijkt men er nogal van uit te gaan dat het om ‘cleane’ verruiming van het bestaande gunsttarief gaat. 

Derde aandachtspunt heeft betrekking op de vraag of vastgoedpromotoren en ontwikkelaars het verlaagd tarief zullen kunnen gebruiken. Ook daar wordt al langer voor gepleit vanuit de vastgoedsector. Het regeerakkoord spreekt er echter zich niet over uit. De tekst vermeldt enkel de verruiming naar het volledige Belgische grondgebied. Het is onduidelijk of de regering De Croo I ook wil sleutelen aan andere voorwaarden en dus de uitsluiting van vastgoedpromotoren wil schrappen.

 

Wat met corona?

Fundamenteel aan het beleid inzake corona is dat het dag op dag kan veranderen, naargelang de evolutie van de cijfers. Vandaar ook het streven van de nieuwe minister van Volksgezondheid om de barometer snel up and running te krijgen. Bemoedigend is in elk geval dat het regeerakkoord het maximaal trachten vermijden van een nieuwe algemene lockdown als uitgangspunt van het coronabeleid vooropstelt. 

De regering ziet het ook als opdracht om een proces uit te werken ‘dat toelaat perspectief te bieden aan de sectoren waarvan de heropstart het delicaatst is en ook dat overige sectoren de kans biedt onder meer in rendabele omstandigheden hun economische activiteit verder te zetten zonder buitengewone risico’s met de volksgezondheid te nemen’.

Inzake relance gaat het regeerakkoord uit van een sterk relanceplan, dat het land ‘een elektroschok’ moet geven. Interessant element is de zogenaamde Wederopbouwreserve: bedrijven zullen de mogelijkheid hebben om voor de belastbare tijdperken verbonden aan de aanslagjaren 2022, 2023 en 2024 een deel van de winst vrij te stellen door deze winst te boeken op een vrijgestelde wederopbouwreserve. Toekomstige winsten kunnen zo fiscaal voordelig in de vennootschap worden gehouden, op voorwaarde dat het eigen vermogen en het tewerkstellingspeil worden behouden. Op het moment dat er een kapitaalsvermindering, dividenduitkering of liquidatie gebeurt, is de reserve evenwel belastbaar.

 

Fiscale hervorming

Bij de voorstelling van het regeerakkoord werd nogal sterk de nadruk gelegd op het feit dat er voorlopig geen nieuwe belastingen komen. Zoals echter al snel – terecht – opgemerkt geldt dat engagement in hoofdzaak voor de eerste begroting. De noodzaak van nieuwe belastingen zal namelijk ieder jaar geherevalueerd moeten worden.

Inzake vastgoed is er evenwel nog een andere reden om op de hoede te zijn. Het regeerakkoord stelt immers een fiscale hervorming voorop ‘om het belastingstelsel te moderniseren, te vereenvoudigen, meer rechtvaardig, meer neutraal te maken’. Doel is ook om de werkgelegenheidsgraad te verhogen, ondernemerschap aan te moedigen en de klimaatambities te ondersteunen.

Bij dergelijke fiscale hervormingen leert de ervaring uit het verleden dat een verlaging van de lasten op arbeid gecompenseerd moet worden op andere posten, waaronder vastgoed. Door het te hebben over een fiscale hervorming wordt dan een beetje weggemoffeld dat de taksen op andere posten wel degelijk stijgen. Een vrees is dat er gesleuteld zal worden aan het fiscaal regime voor huurinkomsten. Dit mede om Europese kritiek op de ongelijke behandeling van binnenlands en buitenlands vastgoed weg te werken. Vergeet immers niet dat België nog steeds een antwoord dient te formuleren op een dubbele veroordeling in deze.

Andere reden waarom de vrees bestaat dat de huurinkomsten mogelijk in het vizier komen: het voorbereidend werk van de Hoge Raad van Financiën. Die kreeg in de vorige legislatuur van toenmalig minister van Financiën Johan Van Overtveldt de opdracht om een nieuwe fiscale hervorming, teneinde ‘werken lonender te maken’ uit te denken. Of, om minstens enkele pistes op papier te zetten en daarvoor ook compenserende maatregelen uit te werken, om de kosten van de hervorming te dragen.

In het eindrapport staat dan ook een hele waslijst aan mogelijke compenserende maatregelen. Het belasten van de reële huurinkomsten op binnenlands vastgoed is er daar één van. In één van de volgende edities van Vastgoedflitsen staan we uitgebreider stil bij het rapport van de Hoge Raad. Maar hier is het alvast nuttig om mee te geven dat de Hoge Raad het volgende poneert: ‘Een oplossing kan er in bestaan om in alle gevallen het werkelijk huurinkomen te belasten, mits aftrek van de kosten. In een situatie waarbij de kosten 50% zouden bedragen, levert dit een rendement op van 464 miljoen euro in PB en 4 miljoen in BBSZ.’. Als de regering De Croo I effectief verder werkt op het rapport van de Hoge Raad is het dus niet uitgesloten dat deze piste, die rampzalig zou zijn voor de huurmarkt, op tafel komt.

Het regeerakkoord stelt voorop dat de fiscale hervorming tevens gecompenseerd zal worden door ‘een vereenvoudiging waarbij aftrekposten, belastingverminderingen en uitzonderingsregimes zo veel mogelijk uitdoven’. Dat is in zekere zin de politieke vertaling van het voornemen om te snijden in fiscale aftrekposten. Meer globaal valt dat voornemen, gezien de bricolage die ons belastingstelsel toch wel is, best te ondersteunen. Alleen kunnen de consequenties bij het sneuvelen van specifieke voordelen groot zijn. Gezien de samenstelling van de regering is het geenszins onrealistisch te veronderstellen dat het stelsel van het langetermijnsparen in het vizier kan komen, hetzij algemeen, hetzij specifiek voor wat onroerend goed betreft. Dit vanuit de gedachte dat het vreemd is dat er nog een fiscaal voordeel bestaat voor een krediet voor de aankoop van een tweede woning, terwijl de woonbonus (voor de eerste gezinswoning) reeds in twee van de drie gewesten is afgeschaft en in Wallonië is omgevormd tot de chèque habitat.

Die redenering is de voorbije jaren af en toe in de pers gekomen en ook wel opgepikt aan de linkerzijde van het politieke spectrum. Al gaat men daarbij wellicht wat te snel voorbij aan het tegenargument dat het an sich discriminerend is om roerend en onroerend langetermijnsparen ongelijk te behandelen.

 

Andere relevante passages

Op pagina 40 lezen we de volgende zin: ‘De regering onderzoekt in overleg met de sector maatregelen om de kosten verbonden aan het verwerven van een onroerend goed of herfinanciering van een woningkrediet goedkoper te maken in lijn met de buurlanden’. Het is jammer dat nergens meer duiding terug te vinden is. Zou het federaal hypotheekrecht worden afgeschaft? Zouden de maximale dossierkosten voor herfinancieringen verder dalen? Het blijven open vragen, hoewel het mogelijks nuttig is in het achterhoofd te houden dat er vanuit socialistische hoek de voorbije jaren rond al deze thema’s wetsvoorstellen zijn ingediend.

Ook voor vastgoedprofessionals zit er goed nieuws in de pensioenhervorming, die zo fundamenteel is voor de regering De Croo I. Inzonderheid hebben we het dan over de afschaffing van de correctiecoëfficiënt binnen het stelsel voor de zelfstandigen, waardoor deze binnenkort op eenzelfde wijze pensioenrechten zullen opbouwen als werknemers.

De sociale en fiscale regelgeving zal gescreend worden om na te gaan of ze nog aangepast is aan moderne samenlevingsformules zoals cohousing. Een interessante oefening want de voorbije jaren is gebleken dat bvb. regelgeving omtrent uitkeringen wel degelijk een barrière vormde.

De vrijstelling van werkgeversbijdragen voor de aanwerving van de eerste werknemer zal worden verlengd na 2020. In de loop van 2021 komt er een evaluatie, met een dubbel doel: (1) non-take-up vermijden door het stelsel te vereenvoudigen en te automatiseren en (2) excessief gebruik en misbruik tegengaan.

Hoewel het an sich de deelstaten zijn die bevoegd zijn voor het beleid inzake gelijke kansen op de woningmarkt, is het toch relevant om even stil te staan bij de alinea van het regeerakkoord inzake de strijd tegen discriminatie. Dit in het bijzonder gezien het daarin vermelde voornemen om academische monitoring van diversiteit en discriminatie op sectorniveau in te voeren. 

(Bron: CIB studiedienst)