Asbestattest verplicht bij verkoop vanaf 23 november

Wat al langer aangekondigd is, staat nu vast: het asbestinventarisattest, kortweg asbestattest, komt eraan. Door de publicatie van de vereiste ministeriële besluiten kennen we nu ook de datum van inwerkingtreding. Vanaf 23 november 2022 zal er een informatieplicht gelden bij de verkoop van een pand met bouwjaar 2000 of ouder. 

Die zal gelden voor elke overdracht waarvan het compromis ondertekend wordt vanaf 23 november 2022. 

Het decreet rond het asbestattest werd in 2019 door het Vlaams Parlement goedgekeurd en in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd (17 april 2019). Op de datum van inwerkingtreding was het echter nog even wachten. OVAM bereidde nog een resem ministeriële besluiten voor en maakte gebruik van de tussentijd om gecertificeerde deskundigen op te leiden. Met de publicatie van de ministeriële besluiten op vrijdag 22 april 2022 kennen we nu de exacte datum van inwerkingtreding van de nieuwe informatieverplichting gekoppeld aan het asbestattest.

 

Wat is het asbestattest?

Het asbestattest is een verkorte neerslag van een asbestinventaris, die wordt opgemaakt door een gecertificeerde asbestdeskundige. Concreet wordt eerst nagaan of er al dan niet een nog geldige asbestinventaris aanwezig is. Indien er een asbestinventaris aanwezig is, zal OVAM het asbestattest eenvoudig uit de OVAM-databank kunnen genereren. 

Indien er geen asbestinventaris aanwezig is, dan zal er eerst nog een asbestdeskundige ter plaatse moeten komen om een asbestinventaris op te maken. Die zal daarbij in hoofdzaak gebruik maken van meetapparatuur en visuele observaties. Het asbestattest zal dus geen melding maken van ingesloten asbesthoudende materialen.

De gecertificeerde asbestdeskundige moet n.a.v. zijn werkzaamheden alle geldende voorschriften naleven, in het bijzonder deze bepaald in het inspectieprotocol.

De deskundige zal vervolgens zijn opmetingen ingeven in een OVAM-databank. Op basis van die gegevens zal dan een attest kunnen worden gegenereerd.

Wanneer is het verplicht?

Voor het verplicht beschikken over een asbestinventarisattest, of kortweg asbestattest, wordt een tweetrapsraket gebruikt. In eerste instantie wordt gewerkt via een informatieplicht bij verkoop vanaf 23 november en daarnaast geldt een algemene verplichting tegen 31 december 2031.

Een cruciaal element waar voor beide verplichtingen rekening mee moet worden gehouden is het criterium ‘toegankelijke constructies met risicobouwjaar’. Onder het risicobouwjaar wordt verstaan: bouwjaar 2000 of ouder. Concreet is het verplichte asbestattest niet van toepassing op panden met een bouwjaar vanaf 2001 en recenter. Behoudens bewijs van het tegendeel geldt het jaar van opname in het kadaster als bouwjaar.

Belangrijk: de verplichtingen zijn niet beperkt tot residentieel vastgoed! Ze gelden ook voor winkels, horeca, kantoren, industriegebouwen, …

Informatieplicht bij verkoop 

Vanaf 23 november 2022 zal er een informatieplicht gelden bij de verkoop van een constructie met bouwjaar 2000 of ouder. Idem bij de vestiging of de overdracht van een recht van vruchtgebruik, een recht van erfpacht, een opstalrecht of een zakelijk recht van gebruik. Erfenissen, schenkingen en onteigeningen zijn evenwel niet onderworpen aan de informatieplicht.

Onderhandse verkoopovereenkomst

Concreet moet de verkoper bij het sluiten van een onderhandse verkoopovereenkomst aan de kandidaat-koper de inhoud meedelen van een geldig asbestattest. De onderhandse verkoopovereenkomst moet daartoe het volgende vermelden: de datum van het attest, de samenvattende conclusie, de unieke code van het attest en een clausule die stelt dat de inhoud van dit (geldige) attest voorafgaandelijk is medegedeeld aan de koper, of, indien men hierin in gebreke is gebleven, dat dit niet is gebeurd.

Appartement

Betreft het een appartement of een kavel binnen een gebouw in mede-eigendom, dan moeten er twee asbestattesten voorgelegd worden: (1) dat van de gemeenschappelijke delen en (2) dat van de individuele kavel. 

Voor de gemeenschappelijke delen gelden de verplichting en de navenante informatieplicht evenwel pas vanaf 1/01/2025. Tot dan volstaat de aanwezigheid van een asbestattest voor het private deel bij overdracht. 

Vanaf 2025 zal je zowel het attest voor het appartement zelf als het attest voor het gebouw aan een koper moeten overhandigen en breiden dus ook de vermeldingen in de onderhandse verkoopovereenkomst uit.

Niet in publiciteit

Het Materialendecreet maakt geen melding van een informatieplicht in de publiciteit. Er zullen dus geen extra bijzondere vermeldingen verplicht zijn in immo-advertenties, zij het online of op de verkoopborden aan het pand zelf. De informatieplicht focust op het moment van/voor de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst.

Nietigheid

Wordt de informatieplicht niet nageleefd dan kan de koper de nietigheid van de zakenrechtelijke transactie eisen, tenzij de koper in de authentieke akte aan deze mogelijkheid heeft verzaakt en hij/zij intussen een geldig attest heeft ontvangen.

Algemene verplichting tegen 31 december 2031

Op 31 december 2031 moet elke eigenaar van een constructie met bouwjaar 2000 of ouder over een geldig asbestattest beschikken. Betreft het een appartement of een kavel binnen een mede-eigendom, dan moeten er twee attesten zijn en dus ook één voor de gemeenschappelijke delen. Tegen 31 december 2031 zal er dus ook moet er sowieso een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen zijn.

 

Is een asbestattest verplicht bij verhuur?

Voor het verhuren van een onroerend goed is geen asbestattest vereist. 

Hoe lang is het asbestattest geldig?

Een asbestinventarisattest is maar beperkt geldig in de tijd. De standaard geldigheidsduur is 10 jaar.

Deze duur kan evenwel verkort worden als voldaan is aan de opgestelde voorwaarden in het inspectieprotocol asbestinventarisatie. “De asbestdeskundige kort de geldigheidsduur van het asbestinventarisattest in tot 5 jaar van zodra er sprake is van minstens één asbesthoudend materiaal met hoog materiaalrisico […].” 

Verstrijkt de geldigheidsduur, dan vervalt (de geldigheid van) het attest automatisch.

Kan een erkende vastgoedmakelaar inzage krijgen in de databank asbestinventarisatie?

De erkende vastgoedmakelaar die bemiddelt bij de verkoop of verhuur van een constructie met risicobouwjaar, krijgt inzage in de databank.

Bron: CIB