De nakende renovatieplicht van residentieel vastgoed. Een stappenplan.
Afgelopen vrijdag boog de Vlaamse regering zich een eerste keer over het uitvoeringsbesluit rond de renovatieplicht voor residentieel vastgoed. Doel is om die op 1 januari 2023 in te voeren. De decreetteksten liggen intussen voor bij het Vlaams Parlement. Met de goedkeuring van een draft voor het BVR wordt een belangrijke nieuwe stap gezet. Eén waarbij overigens heel wat extra informatie verkregen wordt van hoe de renovatieplicht eruit zal zien.
De tekst is nog niet definitief.
De renovatieplicht voor residentieel vastgoed
Kort samengevat zal een residentiële woning (een huis, appartement, studio, …) binnen 5 jaar – te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte – moeten voldoen aan een minimaal energieprestatieniveau. Bij aanvang is dat label D, zowel voor eengezinswoningen (huizen) als voor meergezinswoningen (appartementen, studio’s en kamers).
Vervolgens wordt deze minimale energieprestatie-eis met tussenstappen verder verstrengd:
Tussen 1 januari 2023 en 1 januari 2045 verschillen de normen dus naargelang het aangekochte goed een huis of een meergezinswoning is: telkens liggen de eisen één label hoger bij de huizen.
Om controles mogelijk te maken, legt de regering de verplichting op om binnen vijf jaar na een authentieke aankoopakte een nieuw EPC te laten opmaken (waaruit moet blijken dat de energie-efficiëntie (voldoende) is verhoogd).
Toch ook belangrijk: er zijn twee uitzonderingen voorzien. Zo is men vrijgesteld in geval van sloop binnen vijf jaar na de authentieke aankoopakte. Daarbij worden geen specifieke normen opgelegd in geval van heropbouw: logisch aangezien dergelijke heropbouw altijd onderworpen is aan EPB. De tweede vrijstelling is van toepassing op onroerend erfgoed.
Het spreekt voor zich dat deze residentiële renovatieplicht een bijzondere impact zal hebben in appartementsgebouwen, zeker daar waar de nieuwe eigenaar de normen zoals vooropgesteld niet kan halen middels enkel werken aan het appartement.
Informatieplicht
Net zoals bij de renovatieplicht voor niet-residentiële gebouwen zal je als vastgoedmakelaar opnieuw een extra informatieplicht in acht moeten nemen. Meer bepaald zal je geïnteresseerde kopers moeten wijzen op het feit dat er een renovatieplicht geldt en dat ze daarover op de website van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap meer informatie kunnen terugvinden.
Deze informatieplicht zal gelden van zodra de authentieke akte na 31 december 2022 verlijdt. Wanneer de decretale teksten goedgekeurd zijn en de datum van 1 januari 2023 bevestigd wordt, zullen we vanuit CIB dan ook anticiperen en tijdig de nodige vermeldingen in onze modellen voorzien. Net zoals we dat deden voor de renovatieplicht niet-residentieel.
Wijziging renovatieplicht niet-residentieel vastgoed voor kleine panden/kavels
De renovatieplicht voor niet-residentieel vastgoed is al enkele maanden in voege (sinds 1 januari 2022). Door een uitzondering zijn heel wat kleine (max. 500m²) niet-residentiële gebouwen of kavels vrijgesteld. Denk bijvoorbeeld aan een krantenwinkel onderaan een appartementsgebouw of een kapperszaak onder de eengezinwoning. Die zijn vrijgesteld wanneer (1) het gebouw in geheelheid wordt verkocht en (2) het gebouw niet volledig niet-residentieel is.
Er zijn relatief veel panden die onder die vrijstelling op de huidige renovatieplicht niet-residentieel vallen. Dat is voor het VEKA een doorn in het oog. Tenslotte zijn ook in dergelijke panden energiewinsten te boeken.
Daarom komen er met ingang van 1 januari 2023 aangescherpte regels. Bij kleine niet-residentiële panden zal de koper ook een minimale energieprestatienorm moeten behalen binnen vijf jaar na de aankoopakte.
De bovenste lijn vertegenwoordigt de situatie waarbij de kleine niet-residentiële eenheid gelegen is in een gebouw dat volledig niet-residentieel is en in zijn totaliteit wordt overgedragen. Denk aan: een bakkerszaak in een shoppingcentrum.
De onderste lijn is van toepassing wanneer de kleine niet-residentiële eenheid gelegen is in een gebouw dat niet in totaliteit wordt overgedragen, of als het gebouw in kwestie niet volledig een niet-residentieel gebouw is. Denk aan een advocatenkantoor op de gelijkvloersverdieping van een appartementsgebouw.
Belangrijk voor de syndici!
Met ingang van 1 januari 2023 zal er zo een renovatieplicht gelden voor zowel residentieel vastgoed als alle types van niet-residentieel vastgoed. Uit de toelichting bij de draft van het BVR blijkt echter dat dit voor het VEKA nog niet het eindpunt is.
Meer bepaald spreken minister Demir en VEKA zich uit als voorstander van een renovatieplicht op gebouwniveau:
“Voor appartementen is het voorstel om vanaf 2030 een bijkomend traject te volgen, waarbij een minimaal gebouwlabel zal worden opgelegd aan het appartementsgebouw in zijn geheel los van verkoop. De berekening van dit gebouwlabel en de bepaling van het minimaal gebouwlabel vanaf 2030 is momenteel nog in onderzoek, dus hierover kunnen nog geen verdere wettelijke bepalingen worden ingevoerd. Dit gebouwlabel zal er mee voor zorgen dat het label voor een appartement kan worden gerealiseerd.”
Op deze wijze wordt de druk tot renovatie via diverse invalshoeken stevig opgevoerd. Wie niet mee wil, zal er eenvoudigweg toe worden gedwongen. Het spreekt voor zich dat we vanuit CIB Vlaanderen ondertussen contact hebben opgenomen met de bevoegde instanties om tekst en uitleg te vragen.
Sanctie
Wanneer na 5 jaar geen nieuw EPC is opgemaakt waaruit blijkt dat de woning aan de minimale energieprestatie-eis beantwoordt, zal het VEKA een administratieve geldboete (kunnen) opleggen van 500 tot en met €200.000. Het VEKA legt ook een nieuwe termijn vast waarbinnen de verplichting alsnog moet worden nageleefd. Bij gebreke daaraan wordt opnieuw een geldboete vastgelegd, alsook opnieuw een nieuwe termijn. En zo tot in het oneindige of tot wanneer de woning voldoet.
VEKA gaat overigens in haar berekeningen uit van een gemiddelde boete van €5.000. De handhaving verloopt efficiënt, aangezien ze kan gebeuren via de EPC-databank op quasi geautomatiseerde wijze. Bij een raming van 5% van de verkopen waarbij de koper in gebreke blijft, mag VEKA rekenen op een jaarlijkse opbrengst van 10 miljoen euro. Ook die ramingen zijn terug te vinden in de draftdocumenten die vorige vrijdag passeerden bij de Vlaamse regering.
Bron: CIB