Naast uniform kotlabel ook algemene meldingsplicht studentenverhuringen op komst

Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele kondigde het al aan: hij werkt aan een uniform Vlaams kotlabel. Op 14 juli boog de Vlaamse regering zich een eerste keer over de aanpassingen aan de Vlaamse Codex Wonen. Daardoor kennen we meer details. Belangrijk om te weten voor vastgoedprofessionals: er komt een algemene meldingsplicht voor verhuringen aan studenten. Op die manier hoopt de minister het aanbod aan studentenhuisvesting beter in kaart te brengen. 

 Algemene meldingsplicht voor verhuringen aan studenten

De decreetteksten zijn zeer summier. Over de meldingsplicht bevatten ze weinig meer dan het volgende: ‘Elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die een studentenhuisvesting verhuurt of te huur of ter beschikking stelt, meldt dat. De Vlaamse Regering werkt de voormelde meldingsplicht verder uit.’

Veel zal dus afhangen van het uitvoeringsbesluit. Toch zijn we op enkele vlakken wat wijzer geworden. We weten bijvoorbeeld dat ‘student’ op dezelfde wijze wordt gedefinieerd als voor de toepassing van titel III (‘studentenhuur’) van het Vlaams Woninghuurdecreet. Een student is ‘iedere persoon die ingeschreven is bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt’. Het toepassingsgebied is dus niet beperkt tot studenten van hoger onderwijsinstellingen.

Ook studentenhuisvesting heeft een ruim beslag: ‘elke woning die verhuurd wordt of te huur of ter beschikking gesteld wordt met het oog op de huisvesting van een of meer studenten’. Het gaat dus niet louter om de typische studentenkamers/-koten maar ook om appartementen of studio’s die door studenten worden betrokken en zelfs huizen die door één of meerdere studenten samen worden bewoond. 

De overheid wil meer zicht krijgen op wat er aan studenten wordt verhuurd, ook om een slagkrachtiger beleid te kunnen voeren. Dit onder meer op het vlak van het tegengaan van de inname van reguliere huurwoningen door studenten (‘studentificatie’). De toelichting is daarover duidelijk: ‘Het agentschap Wonen in Vlaanderen zal de gemelde studentenhuisvesting kunnen doorgeven aan de gemeenten, zodat zij een zicht krijgen op het aanbod van studentenhuisvesting op hun grondgebied. Dit stelt hen in staat om desgewenst zelf controles te organiseren met het oog op het toekennen van het kotlabel, dan wel om andere maatregelen in het kader van studentenhuisvesting te nemen. Het agentschap Wonen in Vlaanderen kan de data ook zelf gebruiken voor statistische verwerking.’

Nog veel vragen

Een open vraag is uiteraard hoe deze meldingsplicht zich verhoudt tot de registratie van studentenhuurcontracten. In principe staan beiden los van elkaar, wat natuurlijk voor de verhuurder en de vastgoedprofessional dubbel werk impliceert. Het geheel staat enigszins op gespannen voet met het only once-beginsel. De meldingsplicht zit Vlaams, de registratie federaal. Dat maakt het er ook niet eenvoudiger op.

We weten vandaag nog niet hoe de melding zal moeten gebeuren en wanneer. Gaat het om een aanmeldingsplicht naar het model van toeristisch logies? Of moet de melding gebeuren bij het afsluiten van een studentenhuurovereenkomst? We veronderstellen dat de melding digitaal gebeurt. De systemen ervoor moeten echter wellicht nog gebouwd worden. Moet er ook ‘afgemeld’ worden wanneer niet langer wordt verhuurd aan een studenten? Het uitvoeringsbesluit moet over al deze vragen klaarheid brengen.

Wat weten we over het uniform kotlabel?

Het kotlabel wordt niet meteen in heel Vlaanderen breed verplicht. De gemeenten hebben de keuze om al dan niet te werken met het kotlabel en om het al dan niet te verplichten.

Het kotlabel geeft weer dat volgende normen werden nageleefd:

1. De woningkwaliteitsnormen en desgevallend de strengere normen voor kamers die een gemeente kan opleggen. Het bewijs hiervoor wordt geleverd door een conformiteitsattest, eventueel aangevuld met een bewijs uitgereikt door de gemeente voor wat de aanvullende normen betreft
2. De brandveiligheidsnormen, zoals aangetoond door een brandweerattest of een attest van een brandtoezichter 
3. Het vergund karakter van het kot, … Een studentenwoning die niet stedenbouwkundig vergund is, zal het kotlabel dus niet kunnen verkrijgen.

Om de uniformiteit te bewaren zullen gemeenten geen bijkomende vereisten kunnen verbinden aan het Vlaams kotlabel. 

Noteer wel dat het Vlaams kotlabel geen statisch instrument zal zijn. Minister Diependaele heeft al laten weten dat er op termijn uitbreidingen mogelijk zijn: ‘Zo zouden we student- en contractvriendelijkheid van de verhuurder kunnen meenemen in het label’…

Om studentificatie tegen te gaan ligt de piste op om alleen een kotlabel af te leveren voor die panden ‘die effectief bedoeld zijn voor de huisvesting van studenten’. In de Memorie van Toelichting staat verder nog: ‘De woningtypes die niet in aanmerking komen, zouden opnieuw vrijkomen voor klassieke gezinnen.’

Het belang en de impact van wat nu op tafel ligt – en waar het de deur naar opent – is dus niet te onderschatten!

Er komt ook een bundeling van het aanbod aan studentenkamers. Zoals de minister al aangaf in zijn persbericht van eerder dit jaar: “Via dit digitaal platform wordt alle relevante info over de koten transparant en raadpleegbaar. Zo zal de student zal in één oogopslag via een kaartje van Vlaanderen alle kwalitatieve koten met een label kunnen ontdekken", legt Diependaele uit. "Zo kan je zoeken per stad, straat of zelfs adres om te kijken wat het aanbod is en of het kot al dan niet beschikt over een kotlabel. Maar het label wordt ook fysiek zichtbaar: de kotbaas zal het label aan het studentenverblijf kunnen afficheren, zodat ook in het straatbeeld zichtbaar wordt welke koten beschikken over een kotlabel. Vanaf 2024 zullen verhuurders via VLOK ook zelf een kotlabel kunnen aanvragen.”

Verder proces

De decreetteksten moeten nog naar de Raad van State en kunnen pas daarna naar het Vlaams Parlement. Ondertussen is het wachten op het uitvoeringsbesluit. Dat zal immers ook regelen wanneer de meldingsplicht en het Vlaams kotlabel formeel van start gaan.

 

Bron: CIB