De vastgoedsector is continu in beweging. En dan blijven er al eens woorden en termen hangen die gaandeweg hun relevantie hebben verloren. In dit artikel lichten we er enkele uit. Met één centrale boodschap: schrappen om (voorlopig) niet meer te gebruiken!

3-6-9 contract

Het is een term die in verhuur blijft opduiken, hoewel ze nochtans totaal verkeerd is. In woninghuur bestaan er vier mogelijkheden qua duurtijd van een contract. De twee minst gebruikte zijn de levenslange huur en de huur voor meer dan negen jaar (notarieel vast te leggen). 

Daardoor schieten de meest frequente over: huur voor de standaardduur van negen jaar of huur van korte duur. Een huurcontract van korte duur mag daarbij de termijn van drie jaar niet overschrijden. Gebeurt dat wel, dan wordt het contract automatisch omgezet naar een negenjarig.

Concreet: het is dus 3 of 9. Het begrip 3-6-9 gaat de mist in, omdat het cijfer ‘6’ totaal irrelevant is. Er bestaat gewoonweg niet zoiets als een 6-jarig huurcontract.

Registratierechten

De term wordt nog vaak gebruikt maar bestaat in Vlaanderen eigenlijk sinds 1 januari 2015 niet meer. Wat we kennen als ‘registratierechten’ wordt in de Vlaamse Codex Fiscaliteit omschreven als ‘het Vlaams verkooprecht’. Als koper betaal je dus 6% ‘verkooprecht’ voor de gezinswoning en niet 6% ‘registratierechten’.

Ook de termen schenkingsrechten en successierechten zijn achterhaald. De correcte benaming in Vlaanderen is ‘schenkbelasting’ en ‘erfbelasting’.

Huishoudelijk reglement

Met de Wet van 18 juni 2018 werd het huishoudelijk reglement in een appartementsgebouw opgewaardeerd. Dat werd verbonden aan een nieuwe naam: het ‘Reglement van Interne Orde’, ondertussen algemeen bekend via de afkorting RIO.

De Wet van 18 juni 2018 bepaalde niet enkel dat het RIO verplicht wordt, maar ook dat drie onderdelen overgeheveld werden van het reglement van mede-eigendom naar het RIO. Het gaat om de regels betreffende de Algemene Vergadering (AV), alsook om die betreffende de syndicus en die betreffende de jaarlijkse vijftiendaagse periode voor de gewone AV.

Abattement

We hebben het lang gekend in de vastgoedfiscaliteit: het abattement, ofwel een voetvrijstelling. Concreet trek je dan van de belastbare basis (= de verkoopprijs) een bepaalde som af, waarop geen belastingen betaald moeten worden. In juni 2018 werd het Vlaams verkooprecht grondig hervormd. Naast het klein beschrijf verdwenen daarbij ook de verschillende abattementen. 

In de plaats kwam de rechtenvermindering. Daarbij leek in eerste instantie de abattementslogica behouden te blijven. Een korting van 5.600€ op de finaal verschuldigde rechten was immers hetzelfde als een voetvrijstelling van 80.000€ op de verkoopprijs.

Toch is het een ander systeem. Dat bleek ook toen op 1 januari 2020 het tarief voor de aankoop van de gezinswoning werd verlaagd van 7% naar 6%. Dit ter compensatie voor de afschaffing van de woonbonus (nog zo’n term die je mag schrappen, behalve in geval van hypotheekoverdracht). Daarbij bleef de rechtenvermindering echter behouden op 5.600€. Van een gelijkenis met een abattement was daardoor al helemaal geen sprake meer. Waardoor je deze term definitief mag schrappen uit je vastgoedwoordenboek. Behalve in Brussel dan. Daar bestaat er nog wel een abattement.

In het licht van de hervorming op 1 januari 2022 is er sprake van een kleine 'remonte': de bedragen voor de rechtenvermindering zijn immers gelijkgesteld aan een vrijstelling op 93.333 euro. Vandaar de omrekening naar 2.800 (bij het 3%-tarief) en 960 (bij het 1%-tarief) euro.

Hypotheekbewaarder

Na 200 jaar werd in het kader van de digitalisering van de diensten en van een efficiënter en moderner personeelsbeleid de functie van “hypotheekbewaarder” afgeschaft bij wet van 11 juli 2018. Zijn bevoegdheden en verantwoordelijkheden werden overgenomen door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD). 

Het takenpakket van de hypotheekbewaarder vloeide voort uit de hypotheekwetten zijnde het overschrijven van akten overdrachten, het inschrijven en doorhalen van voorrechten en hypotheken en het heffen en innen van hypothecaire lonen en retributies.

De term hypotheekbewaarder wordt nog steeds gebruikt maar bestaat dus niet meer.

Hypotheekkantoor/registratiekantoor

De registratie - en hypotheekkantoren werden geïntegreerd in de Administratie Rechtszekerheid van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie van de FOD Financiën om er de nieuwe ‘kantoren Rechtszekerheid’ te vormen. Voornoemde wet van 11 juli 2018 heeft het wettelijk kader waarbinnen deze Administratie Rechtszekerheid haar taken uitoefent aan die nieuwe organisatie aangepast.

Voortaan is er dus geen sprake meer van ‘hypotheekkantoren’ of “registratiekantoren”. De bevoegdheden van de kantoren werden integraal aan het kantoor Rechtszekerheid toegewezen. Maar deze ingeburgerde begrippen blijven nog steeds in omloop. 

Goede huisvader

Het begrip van de goede huisvader is alomtegenwoordig in het Belgisch burgerlijk recht. In het nieuw Burgerlijk Wetboek wordt het echter overal vervangen door een genderneutraal equivalent. Inhoudelijk wijst er niets: de nieuwe formulering van ‘een voorzichtig en redelijk persoon’ is een vlag die dezelfde lading dekt. Maar, dan zonder één geslacht als standaard te hanteren.

Het zal wel nog even duren vooraleer de goede huisvader overal ten grave is gedragen. Veel afgeleide wetgevingen hanteren immers nog steeds die formulering. Denk bijvoorbeeld aan het Vlaams Woninghuurdecreet, in artikel 26: ‘De huurder is verantwoordelijk voor de kleine herstellingen. Daarnaast moet de huurder instaan voor enerzijds de herstellingen die nodig zijn door een gebruik in strijd met de bestemming of met een gebruik als een goede huisvader en anderzijds voor de herstellingen die nodig zijn door een tekortkoming aan zijn meldingsplicht bedoeld in artikel 28, §2, tenzij hij aantoont dat de verhuurder zonder melding tijdig kennis had van de nodige herstellingen. Herstellingen die alleen nodig zijn door ouderdom of overmacht, zijn echter ten laste van de verhuurder.’

De goede huisvader dient in het burgerlijk recht als vergelijkingspunt om te beoordelen of iemand in de fout ging. Men doet dat door te vergelijken met hoe een redelijk persoon zich in een gelijkaardige situatie zou gedragen. Voortaan zal die redelijke persoon dus een genderneutraal iemand zijn.